부동산 거래는 일반 시민의 재산권과 직결되는 중요한 행위입니다. 그러나 일부 중개업소나 플랫폼 이용자들이 실제 존재하지 않거나 거래 의사가 없는 허위매물을 등록해 소비자를 유인하는 사례가 빈번히 발생하고 있습니다. 이러한 허위매물은 단순한 광고상의 오류를 넘어, 소비자의 선택을 왜곡하고 시간과 비용을 낭비하게 만드는 행위로서 법적 책임이 따를 수 있습니다. 특히 반복적·고의적 허위매물 등록은 형법상 사기죄나 표시·광고의 공정화에 관한 법률 위반으로 처벌 대상이 되며, 부동산 중개업소의 경우 중개업 등록 취소나 영업정지 등 행정처분까지 병과될 수 있습니다. 이 글에서는 허위매물 등록의 법적 개념과 유형, 적용되는 법률과 형사처벌 기준, 그리고 실무상 판례에서 어떤 판단이 이루어지고 있는지를 구체적으로 살펴보겠습니다. 이 글에서는 부동산 허위매물의 정의와 사례, 적용 법률과 처벌 기준, 실무상 판례와 양형 경향에 대해 알아보겠습니다.
1. 허위매물의 정의와 사례
먼저 부동산 허위매물의 정의와 사례에 대해 알아보겠습니다. 허위매물이란 실제로 존재하지 않거나, 존재하더라도 거래가 불가능한 부동산을 광고나 플랫폼에 등록하여 소비자를 유인하는 매물을 말합니다. 대표적인 사례로는 첫째, 이미 거래가 완료된 부동산을 거래 가능한 것처럼 계속 노출하는 경우입니다. 둘째, 실제보다 가격을 낮춰 게시하거나 면적·입지를 허위로 기재하는 경우도 포함됩니다. 셋째, 존재하지 않는 가상의 부동산을 등록해 소비자의 연락을 유도한 뒤, 다른 매물로 유도하는 방식 역시 빈번하게 발생합니다. 특히 온라인 부동산 플랫폼에서 허위매물은 클릭 수나 상담 유입을 높이기 위한 수단으로 사용되는 경우가 많으며, 중개업자가 특정 매물에 대해 독점 계약이 없는 상태에서 사실과 다르게 광고를 게시하는 경우가 대표적입니다. 이러한 행위는 단순 실수나 정보 갱신의 지연과는 달리, 고의성이 입증될 경우 소비자의 재산적·시간적 손해를 유발하는 범죄로 평가됩니다. 허위매물을 통해 소비자를 유인한 뒤, 현장에서는 “해당 매물은 이미 나갔다”는 식으로 응대한 뒤 더 비싼 매물이나 다른 조건의 부동산을 소개하는 전형적인 유인전략은 형사처벌 가능성이 높습니다.
2. 적용 법률과 형사처벌 기준
다음으로 부동산 허위매물에 대한 적용 법률과 형사처벌 기준에 대해 살펴보겠습니다. 허위매물 등록 행위는 우선 「표시·광고의 공정화에 관한 법률」 제3조 및 제10조에 따라 허위·과장광고로 규제되며, 이를 위반한 경우 2년 이하의 징역 또는 1억 5천만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다. 또한, 소비자를 기망하여 중개계약을 유도하거나 계약금, 중개수수료 등을 편취한 경우에는 형법 제347조 사기죄가 적용되어 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다. 중개업소가 반복적으로 허위매물을 등록한 경우에는 「공인중개사법」 제33조 위반으로 등록 취소, 영업정지 등의 행정처분도 동시에 이루어집니다. 이외에도 허위매물 등록 과정에서 타인의 사진이나 정보를 무단 도용한 경우에는 정보통신망법 위반이나 저작권법 위반 혐의가 적용될 수 있습니다. 허위매물을 등록한 행위 자체가 거래 유인을 목적으로 한 경우, 단순한 플랫폼 이용자라 하더라도 해당 플랫폼에 대한 손해배상 책임과 더불어 민형사상 공동책임을 질 수 있습니다. 특히 최근에는 플랫폼 사업자가 허위매물 유통을 방조하거나 방치한 경우, 관리 책임을 이유로 행정처분 및 벌금형이 부과된 사례도 있습니다. 수사기관은 매물 등록 시점, 거래 가능 여부, 중개인의 응대 내용, 소비자와의 통화 기록 등을 종합적으로 검토해 고의성을 판단하고 있으며, 피해자의 신고와 증거 확보가 중요한 역할을 합니다.
3. 실무상 판례와 양형 기준
마지막으로 실무상 판례와 양형 기준에 대해 분석해보겠습니다. 2023년 수원지방법원은 거래가 불가능한 아파트 매물을 저렴한 가격에 등록하고, 이를 통해 다수의 소비자에게 연락을 유도한 뒤 중개계약을 유도한 공인중개사에게 표시광고법 위반 및 사기죄를 적용해 징역 1년 6개월에 집행유예 3년을 선고했습니다. 재판부는 피고인이 매물의 거래 가능 여부를 정확히 인식하고 있었음에도 불구하고 고의적으로 광고를 노출한 점을 중대하게 평가했습니다. 또 다른 사례로, 2022년 서울동부지방법원에서는 허위매물을 반복 등록해 광고비를 부당 수령한 부동산 플랫폼 운영자에게 정보통신망법 위반과 업무방해죄를 병합 적용하여 징역 2년에 집행유예 4년을 선고했습니다. 법원은 매물 조회수와 소비자 유입 데이터를 인위적으로 조작한 점을 ‘사회적 신뢰를 훼손한 범죄’로 간주했습니다. 실무에서는 허위매물의 반복성, 피해자 수, 금전적 피해 여부, 피해 회복 노력 등을 양형에 반영하고 있으며, 단순 과실인지 고의인지가 형사책임 여부를 결정하는 중요한 기준이 됩니다. 특히 피해자가 현장까지 방문했거나, 허위매물로 인해 계약상 손해를 입은 경우에는 처벌 수위가 훨씬 높아지며, 고의성 입증이 가능할 경우 실형 선고도 불가피합니다. 중개인이 자격증을 소지하고 있는 전문가라는 점에서 일반인보다 높은 책임을 지며, 공인중개사법상 제재도 병과될 수 있습니다.
부동산 허위매물 등록은 단순한 마케팅 전략이 아니라, 소비자의 재산과 시간을 기만하는 명백한 위법행위입니다. 반복적이고 조직적인 허위매물 등록은 형법상 사기죄, 표시광고법 위반, 정보통신망법 위반 등으로 형사처벌이 가능하며, 중개인의 경우 행정처분까지 병과됩니다. 최근 판례에서도 고의성이 명확할 경우 실형 또는 집행유예가 선고되고 있으며, 피해자 수가 많을수록 처벌 수위는 높아집니다. 부동산 시장의 투명성과 신뢰 회복을 위해서는 중개인과 플랫폼 사업자 모두 정확한 정보 제공의 책임을 다해야 하며, 소비자 역시 허위매물 여부에 대한 경각심을 가져야 합니다. 앞으로도 허위매물에 대한 법적 제재는 지속적으로 강화될 것으로 보이며, 이에 따른 사전 예방과 자정 노력이 부동산 시장 전반에 요구되고 있습니다.